인권연대 > 회원소식지 인연 > [152호] 시선 하나 - 주택임대차보호법 개정의 주요내용

작성일 : 21-09-01 17:13

[152호] 시선 하나 - 주택임대차보호법 개정의 주요내용

글쓴이 : 사무국

주택임대차보호법 개정의 주요내용

조양재

주택임대차보호법은 무주택서민들의 주거권 보장을 위해 1981년 3월 5일 제정된 이후 여러 차례에 걸쳐 개정되면서 국민 주거생활의 안정을 목적으로 그 기능과 역할을 담당해오고 있다.
최근 주택시장의 불안정 속에 전세에서 월세로의 전환이 빨라지고 주택 임대료가 가파르게 상승함에 따라 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가중되고 있으나, 현행법으로는 안정적인 주거를 보장하기에 충분하지 아니하다는 지적이 있어 왔다. 이에 국회는 주택임대차보호법 개정을 통해 임차인의 계약갱신요구권을 보장하여 임대차 보장기간을 연장하고, 계약갱신 시 차임이나 보증금의 증액청구를 제한하는 등 서민 주거생활의 불안정을 개선하고자 하였다. 그러나 주택임대차보호법의 제정필요성과 입법적 고려사항에 대한 연구와 사회적 합의를 충분히 이끌어내지 못한 한계로, 실무에서는 임대인과 임차인 간 임대차 보장기간에 대한 분쟁이 끊이지 않고 발생하고 있다. 이로 인해, 전세매물이 실종되면서 오히려 부동산 전세, 월세가격이 상승되는 역효과가 발생하고 있어서 일부 학계나 국민들은 국회의 졸속입법이라는 지적을 하고 있는 것이다. 또한, 경과규정 없이 주택임대차보호법이 시행되면서 법률지식이 상대적으로 부족한 보통의 임차인과 임대인 모두가 불안해하는 등 임대차 시장 전반이 혼란스러운 상황이다. 따라서 국민 모두가 주택임대차보호법의 주요내용을 정확히 이해하고, 대처하는 자세가 필요하다.

개정 주택임대차보호법의 중심 내용은 계약갱신요구권과 계약갱신거절에 따른 손해배상 그리고 차임 등 증액청구의 상한제이다. 개정 법조문을 중심으로 간략히 살펴보도록 하자.
먼저, 계약갱신요구권에 관련하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 종료하기 6월 ~ 2월 전의 기간 중에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하고, 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다(제6조의3제2항). 지난 1989년 임대차 기간을 1년에서 2년으로 연장한 이후 31년 만에 격변기를 맞고 있다. 서민의 안정적인 주거를 보장하기 위하여 현행 2년에서 임차인의 계약갱신요구권을 보장하여 특별한 사유가 없는 경우 추가로 2년을 더해서 총 4년으로 임대차 보장기간을 확대하였다. 다만, 다음의 사유가 있는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있다(제6조의3제1항).

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존·비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

둘째, 계약갱신거절에 따른 손해배상에 관련하여 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 사유로 임차인의 갱신요구를 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우에 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다(제6조의3제5항). 또한, 직접 거주 사유로 임차인의 계약갱신요구를 거절한 후, 제3자와 임대차 계약을 체결한 경우 이전 종전 임차인이 제3자의 임대차 계약을 확인 할 수 있도록 해당 주택에 대한 확정일자를 기반으로 하는 임대차 정보 열람권을 부여하고 있다(제6조의3제6항 및 동법 시행령 제5조의5). 확인된 결과에 따라 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 금액 중 큰 금액으로 한다(제6조의3제6항).

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 월 단위의 차임으로 전환한 금액인 환산월차임을 포함한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

이처럼 임대인이 임대차 계약의 갱신을 거절한 경우 임차인 스스로가 그 진위를 직접 확인하여 손해배상을 받을 수 있도록 임대차 정보 열람권을 보장하여 임차인의 손해를 최소화하는 노력을 하였다.

마지막으로 차임 등의 증액청구의 상한제에 관련하여 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다(제7조제1항). 또한, 차임과 보증금의 증액청구는 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다(제7조제2항). 이처럼 임대인의 보증금이나 차임 등의 증액청구를 제한하여 임차인의 주거 안정성을 확보하고자 하였다.

지금까지 주택임대차보호법 개정의 주요내용을 살펴보았다. 사인간의 거래는 기본적으로 사적자치와 자기결정에 의해 이루어지는 것이다. 이 때문에 국가가 임차인의 주거권 보장과 임대인의 재산권 보장을 조율하는 것은 어려운 일이 분명하다. 이러한 문제는 민법상 임대차로는 해결이 불가능할 것이고 임차인의 생존권 보장 차원에서 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 주택임대차보호법이 탄생하게 된 것이다. 따라서 이 법의 제정목적을 달성하기 위해서는 추가적인 개정이 필요할 것으로 판단된다. 일정 금액이하의 임대차 계약을 체결한 임차인(소액임차인)에 대하여 갱신거절 또는 해지 사유가 아닌 경우 계속 주거를 보장해 주거나 계약갱신요구권을 추가로 행사할 수 있도록 하는 조항을 명시하는 등 소액임차인에 대한 주거권의 보장성을 강화하는 방향으로 나아가야 할 것이다.

※ 조양재 님은 울산인권운동연대 부설 인권연구소 연구위원입니다.